Martwe metry w mieszkaniu — czy deweloper prawidłowo ustalił powierzchnię użytkową lokalu?

Kupując mieszkanie od dewelopera, nabywca zwraca uwagę przede wszystkim na cenę, metraż i układ pomieszczeń. Powierzchnia lokalu jest jednym z podstawowych parametrów wpływających na cenę nieruchomości. W praktyce może się jednak okazać, że część powierzchni przyjętej przez dewelopera do rozliczenia znajduje się pod ścianami działowymi. To właśnie takie metry bywają potocznie określane mianem „martwych metrów”.

Nie jest to pojęcie prawne ani techniczne. Określenie to stosowane jest w odniesieniu do powierzchni zajmowanej przez ściany działowe, która została uwzględniona przy określaniu powierzchni użytkowej lokalu, a w konsekwencji mogła mieć wpływ na kalkulację jego ceny. Sam fakt występowania takiej powierzchni nie oznacza jednak automatycznie, że deweloper nieprawidłowo określił metraż lub cenę mieszkania. Ocena konkretnego przypadku wymaga ustalenia przede wszystkim charakteru ścian, zasad pomiaru mających zastosowanie do danej inwestycji oraz treści umowy i pozostałej dokumentacji dotyczącej lokalu.

Nie każda ściana działowa jest traktowana tak samo

Jednym z podstawowych zagadnień przy analizie takich spraw jest charakter znajdujących się w lokalu ścian działowych. Polska Norma PN-ISO 9836 rozróżnia powierzchnię zajmowaną przez stałe ściany działowe oraz powierzchnię zajmowaną przez możliwe do zdemontowania ściany działowe typu przepierzenia. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla sposobu określania powierzchni użytkowej mieszkania.

Zgodnie z wyjaśnieniami Polskiego Komitetu Normalizacyjnego powierzchnię zajętą przez stałe ściany działowe zalicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej. Odmiennie traktowana jest powierzchnia zajęta przez ściany działowe typu przepierzenia, przystosowane do demontażu i ponownego montażu. Powierzchnia zajęta przez takie elementy jest uwzględniana w powierzchni netto, a w konsekwencji także w powierzchni użytkowej.

Istotne jest przy tym, że o sposobie kwalifikacji ściany nie przesądza wyłącznie materiał, z którego została wykonana. Znaczenie mają również jej funkcja, konstrukcja i możliwość demontażu. Polski Komitet Normalizacyjny wskazuje ponadto, że zasady kwalifikowania powierzchni pod ścianami działowymi pozostają w tym zakresie zasadniczo takie same w kolejnych wydaniach normy PN-ISO 9836 z 1997, 2015 i 2022 r. Sama informacja, że do powierzchni mieszkania wliczono „metry pod ścianami”, nie wystarcza więc do stwierdzenia, że powierzchnia lokalu została zawyżona. Konieczne jest ustalenie, jakie ściany znajdują się w lokalu, jaki jest ich charakter oraz według jakich zasad obliczono powierzchnię konkretnego mieszkania.

Dlaczego problem może mieć znaczenie finansowe?

Jeżeli cena mieszkania została ustalona na podstawie jego powierzchni oraz określonej ceny za metr kwadratowy, sposób obliczenia powierzchni może bezpośrednio wpływać na wysokość ceny należnej deweloperowi. Jeżeli zatem do powierzchni przyjętej do rozliczenia wliczono kilka metrów kwadratowych, które zgodnie z właściwymi dla danej inwestycji zasadami nie powinny zwiększać powierzchni użytkowej lokalu, różnica może mieć istotną wartość ekonomiczną.

Przykładowo, przy cenie 14 tys. zł za metr kwadratowy uwzględnienie dodatkowych 3 m² oznacza różnicę wynoszącą 42 tys. zł. Jest to oczywiście jedynie przykład obrazujący skalę potencjalnej różnicy. Nie oznacza to, że w konkretnej sprawie taka kwota będzie podlegała zwrotowi ani że cała powierzchnia zajęta przez ściany została uwzględniona nieprawidłowo. Znaczenie może mieć również sposób przedstawienia nabywcy informacji o powierzchni mieszkania. Analizie powinien zatem podlegać nie tylko sam wynik pomiaru, lecz także dokumentacja przekazana konsumentowi oraz sposób określenia zasad obliczania powierzchni i ceny lokalu.

UOKiK zwrócił uwagę na problem powierzchni pod ściankami działowymi

Problem sposobu obliczania i prezentowania powierzchni lokali stał się również przedmiotem działań Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W lipcu 2025 r. UOKiK poinformował o wydaniu sześciu decyzji dotyczących sposobu informowania nabywców o powierzchni lokali przez deweloperów działających w Warszawie, Wrocławiu i Lublinie. Łączna wysokość nałożonych kar przekroczyła 1,6 mln zł. Zgodnie z komunikatem Urzędu decyzje te nie były wówczas prawomocne, a przedsiębiorcy wnieśli od nich odwołania do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W przypadku pięciu deweloperów zastrzeżenia UOKiK dotyczyły sytuacji, w której do powierzchni lokalu wliczano powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, natomiast przekazywane konsumentom informacje nie pozwalały ustalić wielkości tej powierzchni. W odniesieniu do jednego z deweloperów zastrzeżenia dotyczyły innego sposobu przedstawienia powierzchni i ceny lokalu, skutkującego późniejszą koniecznością dokonania przez konsumentów dopłat.

Działania UOKiK koncentrowały się przede wszystkim na sposobie informowania konsumentów. Nie można zatem wyprowadzać z tych decyzji wniosku, że Prezes UOKiK uznał każde uwzględnienie powierzchni pod ścianami działowymi za niedopuszczalne. Pokazują one jednak znaczenie przejrzystego przedstawienia nabywcy zarówno całkowitej powierzchni lokalu, jak i sposobu jej obliczenia oraz wpływu powierzchni znajdującej się pod ścianami na cenę mieszkania.

Każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie

W sprawach dotyczących „martwych metrów” kluczowe znaczenie ma dokumentacja konkretnej inwestycji i lokalu. Analiza powinna obejmować przede wszystkim umowę deweloperską, prospekt informacyjny wraz z załącznikami, rzuty lokalu, dokumentację dotyczącą sposobu ustalenia powierzchni oraz — jeżeli jest dostępna i ma znaczenie dla sprawy — odpowiednią dokumentację projektową i powykonawczą.

Szczególnie istotne może być dokładne brzmienie umowy. Jeżeli wskazano w niej określoną normę dotyczącą sposobu obliczania powierzchni, należy ustalić, czy przyjęty przez dewelopera sposób pomiaru i rozliczenia rzeczywiście odpowiada zasadom wynikającym z tej normy. Samo powołanie w umowie oznaczenia konkretnej normy nie przesądza jednak automatycznie o zasadności roszczenia. Konieczne jest zestawienie postanowień umownych z rzeczywistym sposobem obliczenia powierzchni, dokumentacją inwestycji oraz charakterem ścian znajdujących się w lokalu.

W przypadku starszych inwestycji istotne jest również ustalenie stanu prawnego i zasad pomiaru właściwych dla danej inwestycji. Nie należy automatycznie przenosić na wcześniejsze umowy rozwiązań prawnych wprowadzonych w późniejszym okresie.

Nowe przepisy od 13 lutego 2026 r.

Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W umowach objętych art. 2–4 tej ustawy oraz w umowie rezerwacyjnej cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się natomiast zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie obowiązującej w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo w dniu dokonania zgłoszenia budowy.

Przepisy te stosuje się do umów zawartych od dnia wejścia w życie nowelizacji. Regulacja obowiązująca od 13 lutego 2026 r. nie stanowi zatem sama w sobie podstawy do oceny wszystkich wcześniej zawartych umów. W odniesieniu do starszych inwestycji konieczne pozostaje ustalenie właściwego dla nich stanu prawnego, treści umowy oraz zasad przyjętych przy obliczaniu powierzchni.

Sądy rozstrzygają już spory dotyczące „martwych metrów”

Problematyka uwzględniania powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi stała się również przedmiotem sporów sądowych. Na uwagę zasługują w szczególności dwa rozstrzygnięcia sądów odwoławczych, w których uwzględniono roszczenia nabywców związane ze sposobem ustalenia powierzchni lokalu i jego ceny.

W wyroku z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie zmienił wyrok sądu pierwszej instancji oddalający powództwo i zasądził od dewelopera solidarnie na rzecz nabywców kwotę 21 779,34 zł wraz z odsetkami. Jednym z istotnych zagadnień rozważanych w tej sprawie było znaczenie przewidzianego w normie PN-ISO 9836:1997 pojęcia elementów nadających się do demontażu. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy odróżnił przegrody, które mogą zostać zdemontowane i ponownie wykorzystane, od murowanych ścian działowych, których usunięcie prowadzi do ich zniszczenia. Ocena charakteru konkretnej ściany ma zatem znaczenie dla ustalenia, czy zajmowana przez nią powierzchnia mogła zostać uwzględniona przy obliczaniu powierzchni użytkowej.

Kolejne istotne rozstrzygnięcie zapadło 8 maja 2026 r. przed Sądem Okręgowym w Warszawie w sprawie o sygn. V Ca 1440/25. Sąd oddalił apelację dewelopera od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy, którym uwzględniono roszczenia trzech nabywców o zwrot części zapłaconych przez nich kwot. W sprawie istotne znaczenie miała ocena postanowienia wzorca umownego określającego sposób obliczania powierzchni lokalu. Sąd zaakceptował ocenę, zgodnie z którą postanowienie to miało charakter niedozwolony. Znaczenie miało m.in. odwołanie się w umowie do PN-ISO 9836:1997 przy jednoczesnym zastosowaniu sposobu obliczania powierzchni pozwalającego na uwzględnienie powierzchni pod ścianami, mimo niewykazania ich charakteru jako elementów nadających się do demontażu.

Sąd Okręgowy w Warszawie zaakceptował również zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym jako podstawy zwrotu kwot pobranych na podstawie zakwestionowanego postanowienia umownego. Z punktu widzenia podobnych spraw jest to istotne nie tylko dla oceny samego sposobu obliczenia powierzchni, ale również dla określenia możliwej podstawy prawnej roszczenia o zwrot odpowiedniej części zapłaconej ceny.

Opisane wyroki stanowią istotny punkt odniesienia przy analizie podobnych spraw, nie pozwalają jednak przyjąć, że każde uwzględnienie powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi prowadzi do powstania roszczenia wobec dewelopera. O wyniku konkretnego sporu mogą decydować w szczególności treść umowy, zastosowana norma i sposób jej wykorzystania, dokumentacja inwestycji, konstrukcja i charakter ścian, sposób obliczenia ceny oraz zakres informacji przekazanych nabywcy. Orzecznictwo może zatem dostarczać istotnych argumentów prawnych, ale nie zastępuje analizy dokumentacji dotyczącej konkretnego mieszkania.

Od czego zacząć?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy do powierzchni przyjętej do rozliczenia rzeczywiście włączono powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi oraz jaki charakter mają te ściany. Następnie należy ustalić zasady, według których powierzchnia lokalu powinna zostać określona, i porównać je ze sposobem zastosowanym przez dewelopera. Pozwala to ocenić, czy występuje różnica w powierzchni, a jeżeli tak — jaki mogła mieć wpływ na wysokość zapłaconej ceny.

Dopiero na tej podstawie można ocenić istnienie i zakres ewentualnego roszczenia oraz wybrać odpowiedni sposób dalszego działania — od wystąpienia do dewelopera o wyjaśnienia lub zapłatę, przez negocjacje, aż po dochodzenie roszczenia przed sądem. W przypadku większych inwestycji warto również ustalić, czy taki sam sposób obliczania powierzchni zastosowano w odniesieniu do innych lokali. Jeżeli deweloper posługiwał się jednolitym wzorcem umownym i jednakowymi zasadami ustalania powierzchni w ramach całego przedsięwzięcia, okoliczność ta może mieć znaczenie dla analizy sprawy.

Czy warto zlecić analizę specjaliście?

Sprawy dotyczące „martwych metrów” łączą zagadnienia prawa cywilnego i konsumenckiego z problematyką technicznego sposobu określania powierzchni lokali. Z tego względu samo porównanie liczby metrów wskazanych w dokumentach nie zawsze pozwala prawidłowo ocenić zasadność roszczenia. Analiza powinna pozwolić ustalić przede wszystkim, jaka powierzchnia została przyjęta do rozliczenia, jakie elementy lokalu zostały w niej uwzględnione, według jakiej normy lub metody dokonano pomiaru, co w tym zakresie wynika z umowy i pozostałej dokumentacji oraz czy sposób przedstawienia tych informacji nabywcy był prawidłowy.

Warto więc, aby przed podjęciem dalszych działań dokumentację przeanalizował adwokat zajmujący się sporami dotyczącymi nieruchomości i ochroną praw nabywców lokali. Pozwala to ocenić zasadność i możliwy zakres roszczenia, a następnie dobrać odpowiednią strategię dalszego postępowania.

Masz wątpliwości dotyczące powierzchni swojego mieszkania?

Jeżeli podejrzewasz, że przy zakupie mieszkania zapłaciłeś również za powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi, warto sprawdzić, w jaki sposób powierzchnia lokalu została obliczona i czy przyjęte zasady były prawidłowe.

Kancelaria Kraluk Kurkierewicz Adwokacka Spółka Partnerska zajmuje się analizą dokumentacji dotyczącej nabycia lokali od deweloperów oraz dochodzeniem roszczeń związanych z nieprawidłowym ustaleniem powierzchni i ceny lokalu. Dokumenty dotyczące mieszkania można przekazać do indywidualnej analizy, której celem jest ustalenie sposobu obliczenia powierzchni lokalu oraz ocena, czy w konkretnej sprawie istnieją podstawy do wystąpienia z roszczeniem wobec dewelopera.

Sprawdź swoją umowę bezpłatnie ↓

Źródła

• Polski Komitet Normalizacyjny, materiały i wyjaśnienia dotyczące PN-ISO 9836, w tym „Interpretacja postanowień PN-ISO 9836:2022-07 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, opublikowana 29 grudnia 2022 r.
• Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, „Ścianki działowe a wielkość lokali – działania Prezesa UOKiK”, komunikat z 4 lipca 2025 r.
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ze szczególnym uwzględnieniem art. 5a.
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. z 2026 r. poz. 27.
• Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23, wraz z uzasadnieniem.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, V Wydział Cywilny Odwoławczy, z dnia 8 maja 2026 r., sygn. akt V Ca 1440/25, wraz z uzasadnieniem.

← Wróć na stronę główną